北京新聞資訊欄目為您分享：專家：萬科負債6000億，很難救。2024年下旬，房地產(chǎn)行業(yè)信心攻防戰(zhàn)蔓延至萬科。這家引領(lǐng)行業(yè)20多年，以穩(wěn)健著稱，第一次喊 活下去 的房地產(chǎn)企業(yè)，到了不得不面對金融市場折磨的時候了。詳細內(nèi)容來看下文！

從10月中旬開始，萬科美元債券發(fā)生了變化，特別是2027年11月和2029年11月，兩個遠端美元單據(jù)大幅下跌。11月6日，遭受股債雙殺的萬科緊急召開新聞發(fā)布會。有國有背景的深圳地鐵出現(xiàn)支持，承諾在其項目上投資超過10億美元。

萬科的情況是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的最新縮影。萬科這種困境的根源是什么？房地產(chǎn)下行到了什么階段？民營房企的困境是為他們的初始投機買單嗎？

針對上述問題，資深房地產(chǎn)從業(yè)人員西迪分享。西迪從事房地產(chǎn)投資研究和管理十余年。他負責(zé)多個商業(yè)項目的管理和控制，也參與了十多個明星地標(biāo)項目的投資和發(fā)展。

這篇文章包括以下幾點：

1、金融體系在財務(wù)支持上與民營企業(yè)和國有企業(yè)有很大不同。第一批危險大多是民營企業(yè)，但經(jīng)濟危機已經(jīng)從民營企業(yè)涌向國有企業(yè)。

2、目前，政策支持金額相對較小，主要向國有企業(yè)傾斜。判斷萬科是否脫險，標(biāo)準(zhǔn)是恢復(fù)信用鏈、資金鏈、運營鏈，但短時間內(nèi)難以修復(fù)。

3、萬科債務(wù)超過6000億元，如果深鐵拿出100億元給萬科，僅靠利潤大約100年就沒有了。

4、房地產(chǎn)救市措施太弱，太慢。例如，2000億保交基金每年只花5億元，相關(guān)工作明顯滯后。

5、從長遠來看，房地產(chǎn)將會從高位下來，但 坐電梯 下來還是 直接落地 是可以選擇的。

房地產(chǎn)經(jīng)濟危機已從民營企業(yè)涌向國有企業(yè)

問:國內(nèi)房企爆雷已經(jīng)不是第一次了，但這次連優(yōu)質(zhì)房企萬科都遇到了比很多人預(yù)期的困難。你認為萬科危機的原因是什么？

答:目前萬科的問題也是整個行業(yè)的問題。包括恒大、碧桂圓、融創(chuàng)在內(nèi)的一些大型或激進的公司首當(dāng)其沖，肯定不代表那些中小房企沒有問題。從市場表現(xiàn)來看，目前房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題類似，并不代表困難的大小，而是代表困難控制的大小。

據(jù)媒體報道，前100強房地產(chǎn)企業(yè)中約有幾十家出現(xiàn)了債務(wù)問題。第一批危險大多是民營企業(yè)。除了更激進的運營，這也與金融體系對民營企業(yè)和國有企業(yè)的財務(wù)支持有關(guān)。到目前為止，曾經(jīng)有中央和國有資產(chǎn)背景的企業(yè)，如海洋和金地，包括現(xiàn)在的萬科，在財務(wù)和負債方面多次緊張，債券價格甚至下跌了40%-50%或更多。這種情況一般是違約的前兆，需要高度重視。

在這種情況下，11月7日，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會四個部門召開了一些房地產(chǎn)企業(yè)的交流會，其中大多數(shù)是國有房地產(chǎn)公司。市場擔(dān)心經(jīng)濟危機會進一步深化，已經(jīng)從民營企業(yè)涌向國有企業(yè)。萬科今天的經(jīng)歷是行業(yè)困境的體現(xiàn)。萬科在運營上的表現(xiàn)比一些同行好一點，但是運營上的快速周轉(zhuǎn)方式也差不多，市場和政策環(huán)境也差不多。隨著危機的深入，公司遇到困難是正常的。

問:目前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險在哪里？是因為房子賣不出去，交易不景氣嗎？如果要關(guān)注萬科的后續(xù)走勢，你認為什么指標(biāo)可以判斷其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性？

答:房地產(chǎn)危機與銷售端有關(guān)，但不僅僅是銷售。目前很多人認為放松銷售可以拯救房地產(chǎn)，太簡單了。事實上，在過去的三年里，各地已經(jīng)有數(shù)百項或數(shù)千項銷售政策，整體銷售額仍在大幅下降。去年前100名企業(yè)銷售額下降近一半，統(tǒng)計局全國銷售額下降28%。根據(jù)今年1-10月的數(shù)據(jù)，兩者都在持續(xù)下滑。

如今，許多房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問題不僅僅是銷售或資金問題，還有公司融資鏈、信用鏈和經(jīng)營鏈的斷裂。金融監(jiān)管機構(gòu)僅僅給予一些房地產(chǎn)企業(yè)少量的資金支持是遠遠不夠的。這些資金只能拖延問題的爆發(fā)，最終很難解決問題。

所以要判斷萬科是否脫險，不僅要看資金，還要看其正常經(jīng)營活動是否恢復(fù)。

危機爆發(fā)后，政府出臺了許多房地產(chǎn)融資政策。然而，與房地產(chǎn)行業(yè)萬億元的資金短缺相比，現(xiàn)在政策支持的金額相對較小，主要向國有企業(yè)傾斜。目前恒大僅兩年虧損超過8000億元，實際缺口可能超過1萬億元。考慮到很多企業(yè)同時存在資金困難，融資潛在缺口仍然巨大。

資金鏈缺口只是一個表象，這背后的信用鏈因為負債、債券、商票的違約而被一層一層的放大杠桿潤化。許多上下游企業(yè)已經(jīng)關(guān)閉甚至破產(chǎn)。為了彌補這種信用鏈缺口，國家和大型機構(gòu)是否需要更大規(guī)模的資金支持來提供擔(dān)保。

最終，由于資金鏈和信用鏈同時斷裂，項目包括開發(fā)商、承包商、地方政府、購房者、融資人和行業(yè)上下游公司，構(gòu)成了項目三角債甚至多角度債務(wù)糾纏關(guān)系，使得正常企業(yè)無法持續(xù)經(jīng)營，項目經(jīng)營鏈無法維持，許多房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)減少，大量員工流失。按照以往的慣例，一個大型未完成項目的救援過程往往需要5-10年。目前表面上有1000多個涉險項目，潛在的危險項目可能超過10000萬個，所以社會成本不容小覷。因此，面對上述復(fù)雜的銷售困境，簡單純的財務(wù)支持或銷售可以解決。

從過去一年多的實施效果來看，這些政策收效甚微。政府有必要從更高的角度解決問題。

萬科債務(wù)6000億，深鐵一年利潤8億怎么救？

問題：報告顯示，萬科的現(xiàn)金流量從2024年底的1857億元下降到現(xiàn)在的1012億元，這一數(shù)據(jù)在市場上處于什么水平？

答:與同行相比，公開報表的數(shù)據(jù)還是不錯的。然而，通過仔細分析報告，我們?nèi)匀豢梢钥吹揭恍┚�索。第三季度報告顯示，萬科1000億現(xiàn)金中的非受限資金只有600多億元。如果一年內(nèi)扣除474億非流動負債，剩余現(xiàn)金只有100多億元。

看債務(wù)部分，萬科已經(jīng)賣出了4000多億沒有交付的合同債務(wù)，還有2500億的應(yīng)付款，加起來就是6000多億。與這些債務(wù)相比，剩下的100多億現(xiàn)金并不多。這也是萬科半年后債券五折出售，萬科不回購的原因之一。

問題：深鐵到底有多少現(xiàn)金可以給萬科輸血？

答：深鐵總資產(chǎn)6600億元，債務(wù)約3600億元，是一件巨大的事情。但是每年的利潤并不高。例如，2024年，其營業(yè)利潤約為19億元，凈利潤約為8億元。資產(chǎn)巨大但利潤不高。若深鐵拿出100億元來償還萬科的債務(wù)，則相當(dāng)于其十多年的利潤;所以深鐵表示是購買萬科100億元左右的優(yōu)質(zhì)項目，從而完成對萬科的流動性支持。

問:深鐵平臺有助于提高萬科的融資能力嗎？交流會上，萬科高管說: 金融企業(yè)決定了我們的生活怎么樣？ 這是什么意思？

答:與那些尷尬的同行相比，萬科顯然有提升債務(wù)的空間，口碑好，國企地位好，深圳政府支持。但考慮到目前房地產(chǎn)市場和政策的現(xiàn)狀，金融企業(yè)向危險房地產(chǎn)企業(yè)提供大量資產(chǎn)支持是相對不常見的。所以萬科說: 金融企業(yè)決定我們的生活怎么樣？ 這是一個大道理。從以往的做法來看，表面上的陳述和經(jīng)典案例很容易做到，實質(zhì)性的大規(guī)模投資也很難。

緩慢的2000億保交基金來糾偏措施，一年只需5億元。

問:你覺得這波房地產(chǎn)市場的困境怎么樣？有人認為現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場的清算，清算過程就是去除風(fēng)險的過程。如果這些高負債房地產(chǎn)企業(yè) 死亡 ，困難可能會得到解決。你同意嗎？

答：目前房地產(chǎn)行業(yè)尚未出清。房地產(chǎn)市場將出清有兩種情況，

首先，房子可以通過市場交易。但目前，地方政府擔(dān)心房價失控的風(fēng)險，仍在嚴格控制新房的交易價格和上市數(shù)量。在這種情況下，市場意愿價格仍然低于表面價格，新房市場尚未清算。二手房方面，受交易年限限制，大量房屋無法達到交易許可證，這些房屋尚未清算。

第二，目前中國大部分新房還是期房，賣完之后還要蓋房子交房。因此，保證建筑的交付已經(jīng)成為各級政府住房市場工作的重中之重。但目前，如果大量房地產(chǎn)企業(yè)因危險而無法正確開展項目。

問題：房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀可以用什么詞來形容？ 房地產(chǎn)已經(jīng)死了 ？

答:在過去的三年里，房地產(chǎn)困境實際上只暴露在媒體上。在此期間，許多市場和政策制定者做了許多工作來展示和解釋海平面下的房地產(chǎn)困境。無論這些房地產(chǎn)公司如何跟進，我們都呼吁 先止損，再追究責(zé)任 。目前房地產(chǎn)行業(yè)整體債務(wù)為90萬億元，少量的起伏可導(dǎo)致數(shù)萬億甚至更多的損失。當(dāng)務(wù)之急是先緩解困難規(guī)模，再清理整頓，再恢復(fù)正常的市場秩序。這波房地產(chǎn)倒地后，是留下了幾千億的漏洞，還是幾萬億的漏洞，對社會造成了不同的苦難程度。

到目前為止，一些措施在落地時是有表現(xiàn)力的。除了央媒公開批評的表演式復(fù)工，現(xiàn)在還有很多表演式的救市政策。很多糾正措施太輕太慢，很難實施，導(dǎo)致困難不斷蔓延，沒有止損效果，甚至央行也是如此。以央行一年前出保交付基金為例。2024年上半年的貨幣政策報告提到，2000億元基金一年只用了5億元，說明制定救市政策容易，實施難度大。

房地產(chǎn)需要從高點落地，但是落地方式可以選擇

問:現(xiàn)在很多人對房地產(chǎn)行業(yè)很感興趣，覺得今天活該，可能再也回不到以前的狀態(tài)了。你認為中國的房地產(chǎn)行業(yè)還有未來嗎？

答:從長遠來看，房地產(chǎn)將因人口下降、老齡化和經(jīng)濟周期而回到相對較低的位置，但不會消失。包括科技強國在內(nèi)的美國在內(nèi)的許多國家仍然是房地產(chǎn)的第一支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)會從高位下來，但可以選擇 直接落地 坐電梯。

過去，房地產(chǎn)行業(yè)確實積累了許多問題。然而，經(jīng)過20多年的社會化發(fā)展，中國的人均住房面積增加了5倍。上海的人均住房面積從80年代的一半變成了香港的兩倍，住房條件有了很大的改善。同時，住房質(zhì)量也有了很大的提高。此外，中國90%中華人民共和國成立后，他們首次擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房。住房資產(chǎn)為家庭財富提供了近80%的貢獻，土地市場為地方政府提供了近一半的財政收入。這些財政收入也支持包括科技和環(huán)保產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的大量產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也做出了貢獻。從中國的債務(wù)和杠桿來看，有必要去杠桿化，減少對房地產(chǎn)的依賴，這是一個合理合理的政策方向。在后續(xù)的政策制定中，如果房地產(chǎn)能夠止損，減少對金融體系、上下游產(chǎn)業(yè)和全社會的影響和影響，那么之后就要反思過去，走高質(zhì)量發(fā)展的道路。

問:有人說，在發(fā)展過程中，中國民營房企已經(jīng)看到了一些制度的差距，以此來壯大自己，完全無視周期。他們認為民營房企倒地是正常死亡。你怎么想呢

答:從過去20年的房地產(chǎn)走勢來看，中國的房地產(chǎn)是有周期的。基本上，它顯示了一個典型的30個月到40個月的短周期，其中上升周期約為12-18個月。2015年后，這個周期被打破，80個月持續(xù)上漲。直到2024年年中，這種上漲在政策引導(dǎo)下的收緊才停止。

2014年至2015年初，中國房地產(chǎn)處于低谷。此后，中國政府出臺了大量政策，刺激房地產(chǎn)上漲。以深圳為例，2015年各區(qū)房地產(chǎn)價格同比上漲50%-80%，漲幅驚人。此外，中國的抵押貸款政策受到政府的強烈影響。2016年，新增房地產(chǎn)貸款比例從2014年的30%急劇上升到2016年的44%，其次是2024年。、2024年繼續(xù)保持在45%的高位。因此，近年來房地產(chǎn)市場行為十分活躍。

同時，在市場周期中，中國的房地產(chǎn)企業(yè)也參差不齊，公司的行為也不同。一些領(lǐng)先企業(yè)會在低點率先采取行動，比如萬科。有的公司只有在整體趨勢上升后才跟進，有的公司只有在趨勢結(jié)束后才跟進。因此，我們可以看到民營企業(yè)過去的做法是不同的，這反過來使得房地產(chǎn)的變化不那么明顯。

在過去的20年里，隨著調(diào)控手段的深入，中國房地產(chǎn)企業(yè)的行為越來越受到調(diào)控因素的影響。因此，當(dāng)政策因素占比較高時，所有房地產(chǎn)企業(yè)的行為都趨同。從這個角度來看，調(diào)控容易導(dǎo)致整體市場行為波動，需要謹慎。